Soluciones legales ante discrepancias entre Catastro y Registro de la Propiedad

Abogado en Elche especializado en Derecho Civil

En nuestro despacho de abogados en Elche, con amplia experiencia en derecho civil, abordamos uno de los conflictos más comunes en operaciones inmobiliarias: las discrepancias entre los datos catastrales y registrales de una finca. Este problema puede generar importantes obstáculos a la hora de vender, hipotecar o heredar un inmueble.

1. ¿Qué hacer si eres el propietario de la finca?

Obstáculos en la compraventa de inmuebles

Cuando existe discordancia entre Catastro y Registro, es frecuente que la compraventa del inmueble se vea afectada. Para evitar retrasos o problemas en la transmisión de la propiedad, recomendamos las siguientes soluciones:

• Certificación catastral descriptiva y gráfica.
• Informe técnico de georreferenciación, elaborado por un arquitecto o ingeniero.
• Expediente de rectificación registral conforme al artículo 201 de la Ley Hipotecaria.

Rectificación según la magnitud de la discrepancia

• Diferencias inferiores al 10%: Puede solicitarse la modificación directamente en el Registro con consentimiento de los colindantes (art. 201.3 LH).
• Diferencias superiores: Será necesario un expediente de dominio ante notario o acudir a la vía judicial.

Constitución de hipoteca sobre una finca con discrepancias

Antes de la tasación hipotecaria, se debe ajustar la descripción registral a la realidad física. Si el banco se niega a aceptar la rectificación, se puede solicitar la hipoteca sobre la finca tal como está registrada, asumiendo un valor de tasación reducido.

Consecuencias fiscales y cómo evitarlas

• Si el Catastro refleja más superficie de la real, puede solicitarse su rectificación (art. 18 TRLCI).
• Si ha pagado de más en el IBI, se puede reclamar la devolución en un plazo de cuatro años.
• Para evitar sanciones si la superficie real es mayor, se recomienda regularizar antes de la transmisión del inmueble (ITP, plusvalía, etc.).

Coordinación Catastro-Registro según la Ley 13/2015

Tramitar la coordinación gráfica permite ajustar los valores fiscales sin riesgo de sanciones y facilita futuras operaciones sobre la finca.

Denegación de licencias urbanísticas por discrepancias

• Rectificación catastral o registral, si la administración lo exige.
• En caso de denegación poco motivada, puede interponerse recurso administrativo.

2. ¿Qué hacer si el conflicto afecta a los vecinos colindantes?

Conflictos sobre linderos o invasión de fincas

• Se recomienda iniciar una conciliación notarial para delimitar las fincas (art. 103 bis LH).
• Si no hay acuerdo, se puede acudir a la vía judicial:
  • Acción reivindicatoria (art. 348 CC): Para reclamar superficie invadida.
  • Acción de deslinde y amojonamiento (arts. 384-387 CC): Para determinar los linderos exactos.

Oposición a inscripciones erróneas

• Durante la coordinación gráfica, el vecino perjudicado puede presentar oposición ante el Registrador.
• Si ya se ha producido la inscripción, puede interponerse una demanda de rectificación registral (art. 40 LH).

Medidas cautelares

En situaciones urgentes, puede solicitarse una anotación preventiva de demanda para evitar que la inscripción indebida genere efectos definitivos.

3. ¿Cómo actuar en operaciones de compraventa?

Verificación previa

Antes de firmar, es esencial comprobar que la realidad física del inmueble se corresponde con Catastro y Registro. Esto evitará futuras reclamaciones.

Saneamiento por evicción parcial

Si el comprador descubre la discrepancia después de la firma, podrá:

• Reclamar indemnización proporcional.
• Solicitar la resolución del contrato (art. 1469 CC).

Cláusulas contractuales preventivas

Incluir cláusulas que limiten las reclamaciones futuras por pequeñas diferencias de superficie es una buena práctica para evitar litigios.

4. Discrepancias en herencias y particiones

Regularización previa

Antes de adjudicar una herencia, es aconsejable revisar y, en su caso, rectificar los datos registrales o catastrales.

Impugnación de la partición hereditaria

Si la discrepancia perjudica a algún heredero, podrá impugnar la partición dentro del plazo legal.

Escritura de rectificación

Una vez realizada la partición, si se detecta un error, los herederos pueden otorgar una escritura complementaria de rectificación ante notario.

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Asesoramiento especializado en Elche

En Navarro IP Abogados, su abogado en Elche especializado en derecho civil, le ayudamos a solucionar cualquier conflicto entre Catastro y Registro. Nuestro equipo cuenta con experiencia en:

• Regularización de fincas.
• Procedimientos registrales y notariales.
• Defensa judicial por invasión de linderos o discrepancias documentales.
• Asesoría en operaciones de compraventa y herencias.

📞 Contáctenos hoy mismo si necesita ayuda con su finca en Elche o alrededores.

* En esta publicación hay contenido generado con IA