Derecho de servidumbre

Muchos de nuestras clientes vienen preguntándose como se adquieren y cuantos tipos y clases hay. Muchas veces no sabemos distinguirlas y por ello en NavarroIP abogados damos la solución a estas continuas dudas.

Antes de comenzar hay que tener en cuenta si en la escritura se habla de el derecho de servidumbre como tal o es simplemente un “acceso” tendremos que verlo bien porque de lo contrario no estaríamos hablando sobre un derecho real.

En el título VII de las servidumbres establecido en el Código Civil nos habla de las diferentes clases de servidumbre que pueden establecerse sobre las fincas.

En primer lugar, tendremos que identificar que es una servidumbre, pues bien, esta no es mas que un gravamen sobre un bien inmueble en beneficio de otro perteneciente al mismo dueño, así lo contempla el artículo 530 del CC. ¹

Entrando un poco en materia podemos ver en el artículo 532 del CC que estas pueden ser o continuas o discontinuas, aparentes o no aparentes.

Continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser incesante, sin la intervención de ningún hecho del hombre.

Discontinuas son las que se usan a intervalos más o menos largos y dependen de actos del hombre. Este es el caso mas habitual de controversia en esta materia debido a que normalmente entre los vecinos o no hay una buena relación, y si la hay no están bien inscritas o faltan documentos por tratarse de fincas antiguas.

Aparentes, las que se anuncian y están continuamente a la vista por signos exteriores que revelan el uso y aprovechamiento de las mismas.

Las servidumbres son además positivas o negativas. Se llama positiva la servidumbre que impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por sí mismo, y negativa la que prohíbe al dueño del predio sirviente hacer algo que le sería lícito sin la servidumbre. ²

Las servidumbres son indivisibles muchos clientes preguntan si podemos dividir el camino para dar paso a otro, pero en estos casos es imposible y se tendría que constituir otra nueva, esta nueva servidumbre podría ser legales o voluntaria según el art 546 de CC las primeras son las que se establecen por la ley siendo de necesidad absoluta. Si el predio sirviente se divide entre dos o más, la servidumbre no se modifica y cada uno de ellos tiene que tolerarla en la parte que le corresponda.

¿Como se adquiere la servidumbre? Esta es quizá la cuestión mas realizada en nuestras oficinas y en NavarroIP abogados prestamos la mejor solución ante dicha pregunta.

¹ Artículo 530 CC. La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño.
El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio dominante; el que la sufre predio sirviente.

² Artículo 533 CC.

Como apunta el articulo 537 y 538 del CC. para poder adquirir una servidumbre continua y aparente por prescripción se contará desde el día en el que el dueño del predio dominante hubiera empezado a ejercerla sobre el predio sirviente (comúnmente el que deja pasar) y en las negativas, desde el día en que el dueño del predio dominante hubiera prohibido, por un acto formal, al del sirviente la ejecución del hecho que sería lícito sin la servidumbre.

Si es el predio dominante el que se divide entre dos o más, cada porcionero puede usar por entero de la servidumbre, no alterando el lugar de su uso, ni agravándola de otra manera.

Las servidumbres continuas no aparentes, y las discontinuas, sean o no aparentes, sólo podrán adquirirse en virtud de título. Es decir, mediante una escritura de reconocimiento del dueño del predio sirviente, o por una sentencia firme.

La existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido por el propietario de ambas, se considerará, si se enajenare una, como título para que la servidumbre continúe activa y pasivamente, a no ser que, al tiempo de separarse la propiedad de las dos fincas, se exprese lo contrario en el título de enajenación de cualquiera de ellas, o se haga desaparecer aquel signo antes del otorgamiento de la escritura.

La Sentencia TS (Sala Primera) de 19 de febrero de 2016, Rec. 45/2014, declara como doctrina jurisprudencial que, en el caso de servidumbre por destino, prevista en el artículo 541 CC, únicamente cabe estimarla subsistente en el supuesto de que represente una verdadera utilidad actual para el predio dominante, aun cuando no se haya hecho desaparecer el signo aparente ni se formule manifestación en contrario en los títulos de enajenación.

Una vez constituida la servidumbre se entenderá que tiene todos los derechos necesarios para su uso.

En el Capítulo segundo llamado de las servidumbres legales nos introduce los tipos de servidumbres que se pueden ostentar estas son:

1. Servidumbres en materia de aguas.
2. Servidumbre de paso.
3. Servidumbre de medianería.
4. Servidumbre de luces y vistas.
5. Servidumbre de desagüe.

Para saber mas acerca de este tema y plantear sus dudas póngase en contacto con nuestros profesionales especializados en derechos reales. NavarroIP abogados dará la solución optima debido a su dilatada experiencia en esta materia.

³ Art 541 del CC.